بالنسبة إلى هؤلاء المشترين ، قد يكون الخيار الأفضل للاستثمار في العقارات في دبي هو شراء ملكية غرفة فندقية أو شقة فندقية مخدومة. ما هو وما هي ميزات اختيار وشراء العقارات في المجمعات الفندقية ، قررنا أن نسأل المدير التنفيذي لشركة IMEX العقارية آرثر كوبوزيف.
أخبرني آرثر ، ماذا يحصل المشتري عند شراء عقار في فندق أو شقق فندقية مخدومة؟
المشتري ، في هذه الحالة ، يصبح مالكًا ليس فقط لجهة تسليم المفتاح ، بل أيضًا لتصميم الغرف من قِبل مصممين مشهورين ، وكذلك الأثاث والأجهزة الإلكترونية والمنزلية والأدوات الداخلية. يتحمل مشغل الشركة بالفندق المسؤولية الكاملة عن الصيانة والإصلاح والتصميم السليم وصيانة الضيوف وفقًا لمعايير الفندق. كقاعدة عامة ، يتم تقديم غرف وشقق للبيع في سلاسل الفنادق من فئة 4-5 *.
ما هي مزايا شراء شقة فندقية مقارنة بشراء ، على سبيل المثال ، شقة في مجمع سكني عادي؟
فوائد هذا النوع من الاستثمار واضحة. يتلقى أصحاب الشقق الفندقية في ممتلكاتهم ليس فقط وحدة عقارية مع ديكور "تصميم" وأثاث ومجموعة من المعدات عالية الجودة. ربما كان الشيء الرئيسي هو أن المشتري لهذه العقارات لديه الحق في استخدام جميع وسائل الراحة في الفندق - خدمة الغرف ، خادمة وخدمات الكونسيرج ، مراكز سبا وغرف اللياقة البدنية والحانات والمطاعم. بالإضافة إلى ذلك ، منذ شراء العقار ، يحق للمشتري التقدم بطلب للحصول على تأشيرات إقامة لدولة الإمارات لنفسه ولأفراد أسرته.
هذا هو ، في الواقع ، المستثمر يكتسب جزء من الفندق في الممتلكات؟
ليس حقا مثل ذلك. هناك فرق بين الملكية تحت السيطرة الكاملة لمشغل الفندق والممتلكات التي يخدمها الفندق فقط ولكن لا تديرها.
وما الفرق؟
والحقيقة هي أنه عندما يشتري المستثمر غرفة أو شقق فندقية تحت إدارة فندق ، فإنه في نفس الوقت مع عقد البيع (أو ، بدلاً من ذلك ، في عقد الشراء نفسه) يوقع على اتفاق بشأن نقل الملكية (في هذه الحالة ، غرفة فندق) لإدارة مشغل الفندق. تعكس هذه الاتفاقية معايير تشغيل العقارات وقيمتها بالإضافة إلى إجراءات الحصول على الدخل وتوزيعه من استخدامه. أي أن شركة المشغل لا تتولى صيانة العقارات فحسب ، بل تتولى إدارتها أيضًا من أجل توليد الدخل. يتم تحديد شروط إقامة المالك في السكن الذي تم شراؤه بشكل منفصل ، وهي الفترة التي يكون فيها هذا السكن ممكنًا ، وإجراءات الحجز ، وتكلفة المعيشة التي تزيد عن الفترة المتفق عليها ، وما إلى ذلك.
إذا كنا نتحدث عن الشقق التي يخدمها المشغل فقط ، فعندئذ في هذه الحالة ، يتخلص صاحب المنزل من ممتلكاته. يمكنه العيش في شقق بنفسه أو استئجارها ، إما بشكل مستقل أو بمساعدة شركة إدارة. ولكن ، كما هو الحال في غرفة الفندق ، فإن صاحب العقار ملزم بدفع تكاليف صيانة شقته وفقًا لمعايير شركة المشغل.
من برأيك مهتم في المقام الأول بشراء شقق فندقية؟
أود أن أفرد المجموعتين المستهدفة الرئيسيتين من المشترين للشقق الفندقية. تتضمن المجموعة الأولى المستثمرين الذين يرغبون في استخدام العقارات من أجل عيشهم المريح (أو لإقامة أقاربهم وأصدقائهم ومعارفهم) لفترة قصيرة من الوقت في السنة ، على سبيل المثال ، خلال أيام العطلات أو الإجازات. في الوقت نفسه ، يشعر المستثمر بالارتياح لضرورة العناية المستمرة بصيانة العقارات وتكبد تكاليف تشغيل إضافية ، ولكن على العكس من ذلك ، يمكنه الاعتماد على تحقيق ربح من ذلك. اختيار هذه المجموعة هو غرفة فندق أو شقة يديرها مشغل فندق.
بالنسبة للمجموعة الثانية ، أقوم بتضمين عملاء يتوقون إلى الحصول على أفضل ما في كل شيء ، وعلى استعداد لتحمل بعض التكاليف الإضافية. على الرغم من أنه في هذه الحالة ، فإن مصلحتهم واضحة: في الواقع ، فهم يعيشون في فندق خمس نجوم ، لكنهم في نفس الوقت يدفعون جزءًا صغيرًا فقط من تكلفة "الغرفة" ولديهم المرونة في استخدام ممتلكاتهم. إذا لزم الأمر ، فيمكنهم العنوان ، وسط مدينة برج دبي نقل مساكنهم إلى إدارة شركة التشغيل من أجل توليد الدخل ، أو بيعه من أجل إعادة الاستثمار. لهذه الفئة ، الشقق الفندقية المخدومة هي الخيار.
بطريقة أو بأخرى ، ولكن لأي مستثمر من المهم أن تمتلك ممتلكاته جاذبية قصوى. كيف تسير الأمور في صناعة الفنادق ، هل تنعكس آثار الأزمة عليها؟
وفقًا لأحدث البيانات المنشورة في دراسة Deloitte العالمية ، في عام 2008 ، احتلت دبي المرتبة الثانية والثالثة في التصنيف العالمي من حيث متوسط الدخل من غرفة فندقية واحدة ومتوسط سعر الغرفة ، على التوالي. بلغ متوسط تكلفة الغرفة في فنادق دبي في عام 2008 300 دولار أمريكي في اليوم ، وكان متوسط الدخل من الغرفة 23 دولارًا أمريكيًا. موسكو فقط هي التي تسبق دبي ، وهو أمر غير مفاجئ ، بالنظر إلى أن العاصمة الروسية هي الرائدة عالمياً من حيث أسعار العقارات و على حساب المعيشة.
في الوقت نفسه ، كانت الفنادق في منطقة الشرق الأوسط أقل تأثراً بعواقب الأزمة الاقتصادية العالمية ، حيث أظهرت في النصف الثاني من عام 2008 زيادة في معدل متوسط الدخل لكل غرفة بنسبة 14.5٪.
بالطبع ، سيكون من غير المعقول الاعتقاد بأن قطاع الفنادق في دبي سينمو هذا العام بنفس الوتيرة ، ولكن مقارنةً بالدول الأخرى ، فإن هذه الإمارة لديها كل فرصة للبقاء في المقدمة. آخر الأرقام لشهر فبراير 2009 ، بالمناسبة ، تؤكد هذا. على الرغم من أن معدل الإشغال الإجمالي لفنادق دبي قد انخفض بشكل طفيف ، إلا أنه بشكل عام ، لا يزال عند مستوى مرتفع للغاية ، حيث يقترب من 80 ٪ ، وكانت فنادق دبي الشاطئية كاملة بنسبة 95 ٪ في فبراير.
كم عدد العروض على الشقق الفندقية في السوق الآن؟
هناك الكثير من العروض للشقق الفندقية في سوق دبي. ومع ذلك ، يجب أن تقترب من الاختيار بعناية فائقة. نظرًا لأنك لا تحصل على عقار فحسب ، بل أيضًا على مجموعة من الحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدامه ، فمن الضروري إجراء دراسة متأنية للوثائق ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك تقييم آفاق مشروع الفندق نفسه ، والذي تفكر في إمكانية الحصول على شقق. وبالطبع ، عند شراء أي عقار ، فأنت بحاجة إلى التعرف على جميع الخيارات الممكنة من أجل اتخاذ الخيار الأنسب لمتطلباتك.
على سبيل المثال ، إذا كنت رجل أعمال وتزور دبي بغرض العمل بشكل أساسي ، فربما يجب عليك الانتباه إلى الشقق في المجمعات الفندقية الجديدة في المناطق التجارية بالمدينة. واحد من أحدث هذه المشاريع هو العنوان ، وسط مدينة برج دبي ، الذي تم افتتاحه في أكتوبر الماضي وتديره شركة إعمار للضيافة الفندقية. يتمتع هذا المبنى الأنيق المؤلف من 63 طابقًا بموقع استراتيجي في قلب وسط مدينة دبي ، على مقربة من أطول مبنى في العالم - برج دبي. تكلفة الشقق هنا تبدأ مع 950 ألف دولار.
إذا كنت تبحث عن مكان للاسترخاء على البحر ، فعليك الانتباه إلى المشاريع الفندقية في جزيرة "نخلة جميرا". على سبيل المثال ، يمكن شراء شقق Grandeur Residences الفاخرة المخدومة مقابل حوالي 6400 دولار للمتر المربع. وفقًا للتقديرات الأكثر تشاؤماً ، فإن صافي الدخل السنوي عند نقل الشقق إلى الفندق سيكون 5 8٪ من إجمالي الاستثمار. في الوقت نفسه ، أود التأكيد مرة أخرى على أن المالك يعفي من جميع متاعب ونفقات صيانة وإدارة العقارات ، وله حرية اختيار ما إذا كان يعيش في شقته بمفرده أو يؤجرها للحصول على دخل ثابت.
حسنًا ، هناك خيار نموذجي آخر يتمثل في اعتبار شراء الشقق الفندقية في المقام الأول استثمارًا ، وعندها فقط - فرصة للحصول على سكن. هنا يمكنك التوصية بمشاريع سلاسل الفنادق الدولية الكبيرة. على سبيل المثال ، يمكن شراء غرفة فندق تديرها سلسلة Swiss Movenpick للبقاء هناك لمدة 30 يومًا في السنة مجانًا ، أو في أي فندق آخر من نفس السلسلة حول العالم بخصومات كبيرة. علاوة على ذلك ، خلال السنوات الثلاث الأولى ، تضمن الشركة المشغلة للمالك دخل سنويًا صافًا قدره 6.7٪ من حجم الاستثمارات الموضوعة. تكلفة هذا الرقم 175 الف دولار.
دعنا ننتقل إلى توصيات عملية حول موضوع كيفية التعامل مع اختيار كائن الاستثمار؟
أهم توصية هي محاولة رؤية كل شيء بعينيك. ولهذا ، نقوم في IMEX Real Estate بتنظيم جولات تعريف مجانية لدبي لعملائنا. نحن نقدم لعملائنا برنامجًا فرديًا غنيًا لهذا اليوم ، مع زيارات لجميع المشاريع المهمة. خلال الجولة ، يمكن لعملائنا رؤية ومقارنة أنفسهم ليس فقط الأشياء الفردية للبيع ، ولكن جميع المشاريع الرئيسية للتطوير الحضري الجديد ، من أجل تحديد اتجاه البحث بوعي. سيقوم مستشارونا المرافقون للعميل بعرض جميع أسئلتك وإبلاغها والإجابة عليها في الوقت الفعلي تهدف هذه الخدمة إلى تزويد العملاء بأكمل صورة لسوق العقارات في دبي ، ويطلبها أولاً وقبل كل شيء أولئك الذين يفكرون أولاً في شراء العقارات في الإمارات.
هل تغطي عروضك مشاريع دبي فقط؟
بالطبع ، العروض المثيرة للغرف والشقق الفندقية ليست فقط في دبي. وعلى الرغم من أن سوق العقارات في دبي هو الأكبر والأكثر ديناميكية ، إذا كان لدى العميل رغبة ، يمكننا أن نقدم خيارات مثيرة في أبو ظبي والإمارات الشمالية. مزيد من المعلومات التفصيلية حول عروض IMEX Real Estate ، وكذلك الفرصة لتقديم طلب إلى المتخصصين لدينا ، متاحة على موقعنا www.imexre.com
شكرا للمحادثة. نتمنى لك التوفيق
