إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات الأكثر روعة في الإمارة ، فسوف تكون من المفيد أن تتعلم عن الأنواع الأساسية من الاستثمارات المماثلة وفوائد كل منها. تقدم دبي بالفعل أحد أعلى مستويات الدخل العقاري - من حيث التكلفة الرأسمالية للعقار وسعر الإيجار. هي التي تجذب المستثمرين إلى دبي في المقام الأول. هنا فقط يمكنك الحصول على ما يصل إلى 20 ٪ من دخل الإيجار سنويا. بالإضافة إلى ذلك - أمن الاستثمارات ، حتى في العقارات قيد الإنشاء ، خارج الخطة ، محمية على المستوى التشريعي للولاية.
إن إنشاء أكثر الأنظمة شفافية وفعالية لمراقبة وتسجيل المعاملات في سوق العقارات هو إحدى أولويات الهيئة الرئيسية لتنظيم سوق العقارات في دبي وإدارة الأراضي في دبي ووكالة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA) ، وحدتها.
يتم تحديد خيارنا دائمًا وفي كل مكان وفقًا لأهدافنا وأهدافنا ، ولكن أيضًا من خلال شخصيتنا ، أو الرغبة في المخاطرة ، أو على العكس ، الحذر. كم من الناس ، والكثير من الآراء ، ولكن مجموعة من كل من هذه يمكن دائما أن تنخفض إلى مجموعة ضيقة إلى حد ما من المواصفات. وبالمثل ، فإن الوضع في مجال الاستثمار العقاري. هناك أربعة أنواع من الاستثمارات العقارية الرئيسية في دبي ، حسب الغرض.
1. محفظة الاستثمار "المضاربة"
الميزات الرئيسية:
أعلى سيولة بين جميع خيارات الاستثمارات العقارية في دبي ؛
الحماية ضد التضخم بسبب نمو التكلفة الرأسمالية للكائن ؛
استثمارات في منشآت تحت الإنشاء مع إمكانية رسملة تصل إلى 30 ٪ وأعلى في السنة ؛ استثمارات من 100 ألف دولار.
المخاطر:
الأرباح المفقودة من استخدام رأس المال بين سحب الأموال من مشروع ما قبل الاستثمار في مشروع استثماري آخر جذاب ؛
احتمال تمديد وقت البناء (على الرغم من أن قيادة دبي في الوقت الحالي تراقب عن كثب جميع المشروعات المؤجلة أو المجمدة وتعيد الأموال للمستثمرين إذا لزم الأمر).
حافظة المضاربة هي استثمار سيولة للغاية في العقارات السكنية / التجارية في دبي قيد الإنشاء في المرحلة الأولى من البناء (في مرحلة الحفر) ، بالإضافة إلى مشاريع السوق الثانوية الجاهزة ، المسماة "العروض الساخنة".
يتم تحديد اختيار محفظة الاستثمار من خلال ثلاثة عوامل رئيسية: الوقت والسعر والمخاطر ، وبالنسبة للعناصر قيد الإنشاء ، تلعب العوامل الرئيسية الثلاثة نفسها دورًا: الاستعداد لانتظار الانتهاء من البناء ، وهو خطر معين مرتبط بحقيقة أنك تستثمر في شيء غير ملموس (على الرغم من أن مطوري دبي مؤخرًا قلل من هذا الخطر إلى لا شيء تقريبًا) ، بالإضافة إلى حقيقة أنه قد يتم تأخير فترة التشغيل ، وكذلك سعر الإصدار. وهناك فارق بسيط آخر: في حالة وجود "عرض ساخن" ، يتعين عليك اتخاذ قرارات فورية وإيداع وديعة سريعة ، مما قد يصبح أيضًا عاملاً مرهقًا.
يبدأ مستوى الاستثمار لهذا النوع من الاستثمار بمبلغ 100 ألف دولار أمريكي: كلما زاد حجم الاستثمار ، ارتفعت توزيعات الأرباح. هذا النوع من الاستثمار لديه أعلى سيولة (مع الأخذ في الاعتبار المخاطر والتوقيت) ، وسيكون صافي الدخل هو الفرق بين الصناديق المستثمرة في الأصل والقيمة السوقية للكائن في وقت إعادة بيعه (ما يصل إلى 15 ٪ في السنة).
لماذا الناس على استعداد للانتظار؟ نسأل المستثمرين أنفسهم. لقد استثمر إيجور جلازوف من مدينة أستانا ، كازاخستان ، في دبي ، لأنه يرى أن العقارات لديها استقرار معاد للتضخم: "بمرور الوقت ، يصبح كل شيء أكثر تكلفة بسبب الطلب - كل من الخبز والبنزين والإسمنت والمعادن وغيرها من المواد المستخدمة أثناء البناء ، وهذه الجودة ، فإن الاستقرار المضاد للتضخم يحمي المستثمر بشكل أفضل من الآخرين ويحمي محفظة الاستثمار ، على عكس الأموال الموجودة في حسابات الودائع ، والتي فقط بسبب التضخم تفقد قوتها الشرائية ، والفائدة حتى لا اللحاق بالتضخم الحقيقي ".
علاوة على ذلك ، إذا كنت مؤيدًا لقرارات أكثر تحفظًا أو لا تميل مطلقًا إلى الانتظار لاستكمال البناء ، وبشكل عام لا تثق بما لا يمكنك لمسه ، يصبح عامل الوقت ثانويًا. الآن يتم تحديد اختيارك على الأرجح من خلال أهدافك الفردية. لنفترض أن التأجير هو بالضبط ما يناسبك.
2. محفظة الاستثمار "الإيجار" 
الميزات الرئيسية:
متوسط دخل الإيجار من 7-8 ٪ سنويا ؛ إمكانية الاستثمار من 130 ألف دولار أمريكي ؛
رسملة المنشأة بمرور الوقت تصل إلى 15٪ سنويًا ؛
أقل مخاطرة بالمقارنة مع محفظة الاستثمار المضاربة ؛
القدرة على استخدام العقارات لتلبية الاحتياجات والمشاريع الخاصة بك ؛
فرصة للاختيار من بين الشقق السكنية والعقارية التجارية.
المخاطر:
حل المشكلات مع المستأجرين ؛ المحاسبة عن توقيت كل من دفع تكاليف الإيجار وصيانة العقارات ؛ جميع المخاطر المرتبطة بالتأجير الذاتي ؛
انخفاض دوري في التكلفة الرأسمالية للكائن نفسه ، والذي ، على أساس سنوي ، يؤدي إلى نمو حصري.
إذا كنت تشتري عقارات في دبي لغرض رئيسي من التأجير ، فإن باقة "الإيجار" مناسبة لك ، وهي استثمار مستقر في شقق دبي الفخمة ، التي تجلب الدخل على مدار العام بالعملة الأجنبية. مساكن جاهزة للتأثيث أو الشقق المفروشة الفاخرة ، مع كل وسائل الراحة في مجمع سكني حديث ، أو مكاتب ، ومحلات بيع بالتجزئة - هذا ما تقدمه محفظة Rentport الاستثمارية.
"لماذا استثمرت في دبي؟" يسأل المستثمر سيرجي دولماتوف من موسكو: "أولاً ، من جميع المعاملات مع العقارات في دبي (استخدام الأعمال ، المبيعات ، التأجير) هناك استقرار في الدخل (بالمقارنة ، على سبيل المثال ، بالأوراق المالية إذا ، بالطبع ، لا يمكنك المضاربة معهم.) على سبيل المثال ، في عام 2011 اشتريت شقتين من غرفتين (غرفة نوم واحدة ، كما يقولون هنا) في منطقة JBR ، ثم تكلف كل منهما مليون درهم. هذه شقق في مكان ما 68-70 مربعًا لكل منها. في عام 2014 ، بلغت قيمة هذه الشقق بالفعل 1.5 مليون درهم في السوق mov ، أي أن سعرها ارتفع بنسبة 50٪ تقريبًا في ثلاث سنوات ، بالإضافة إلى أنه من إتمام السنوات الثلاث كان لدي دخل قدره 7٪ سنويًا ، واليوم ، انخفضت القيمة السوقية للشقق إلى حد ما ، في مكان ما بنسبة 10٪ سنويًا ، لكن هذه الآن ظروف السوق. أنا متأكد من أنه بحلول نهاية العام ستضيف شقتي مرة أخرى 10-15 ٪ في السعر ، لذلك أنا هادئ. "
لكن العودة إلى الاستثمار. البحر والشمس والنعيم النعيم والشواطئ على مدار السنة! دبي هي بالفعل جنة سياحية (وليس فقط) ، والتي سنتحدث عنها لاحقًا. وإذا كنت لا ترغب في التفكير في أي مشاكل منزلية في هذه الجنة ، إذا أصبحت "مالك" ، فاختر حزمة "الضمان".
3. حزمة الاستثمار "الضمان"
الملامح الرئيسية: اقتناء العقارات العقارية الفندقية بسعر 250 ألف دولار أمريكي ؛
دخل إيجار مضمون في المنطقة من 5 إلى 10٪ سنويًا ، اعتمادًا على المشروع ؛
عقد رسمي مع المطور لتوفير جميع الخدمات الفندقية ؛
فرصة استخدام الممتلكات الخاصة بك تحت غرفة فندق لنفسك لمدة أسبوع واحد في السنة ؛
عدم وجود مشاكل مرتبطة بالتأجير المستقل للمباني والتحكم في الإشغال.
المخاطر:
- عند انتهاء فترة الدخل المضمونة (من 3 إلى 7 سنوات حسب المطور) ، هناك العديد من المخاطر المرتبطة بالتقلبات في السوق السياحية والطلب على العقار (تم إهمالها تقريبًا بسبب ارتفاع الطلب على غرف الفنادق والعروض غير الكافية وإدراج الممتلكات الخاصة بك في مجمع الإيجار ).
يشير اسم محفظة الاستثمار هذه إلى أنه تم إنشاؤه للأشخاص الذين يتسمون بالحرص والسرعة ، ولكنهم يهدفون إلى تحقيق نتيجة مضمونة.
إذا كنت تحتاج فقط إلى صافي الدخل ، فاختر هذه المحفظة الاستثمارية ، والتي تتكون أساسًا من شقق فندقية ، مع كل المزايا والمزايا التالية. شراء العقارات في الفنادق هو أسهل طريقة للاستثمار ، وأحيانًا لا يتطلب وجودك في البيع. في المستقبل ، ستواجه سلسلة الفنادق أو مشغلي الجولات السياحية جميع المشكلات ، بما في ذلك التحكم في مستوى الإشغال ، والتي تخصصت فيها هذه الشركات لسنوات. لذلك يمكن تسمية هذا النوع من الاستثمار السلبي ومضمون. سوف تجلب لك ما يصل إلى 10 ٪ سنويا.
ماذا يقول المستثمرون أنفسهم؟
وقال المستثمر جورج لوريا من "أوفا": "يبدو لي أن الغرض الرئيسي من الاستثمار في العقارات ، إن لم يكن ناجحًا ، لا يربح كثيرًا مثل الحماية من التضخم المفرط. وفي دبي يجلب أيضًا أرباحًا تشغيلية ممتازة". لقد اشتريت غرفة في أحد فنادق دبي مقابل 1.35 مليون درهم ، وباتفاق مع المطور ، سوف أحصل على ضمان بنسبة 10 ٪ سنويًا ، بغض النظر عن الطريقة التي سيستأجر بها الغرفة ، بالإضافة إلى ذلك ، يمكنني أن أستريح هناك لمدة أسبوع في عام مع العائلة. " ماذا قلنا؟ الحق ، الدخل السلبي!
بالطبع ، سيكون هناك دائمًا أولئك الذين لا يرضون بأيٍ من أنواع الخيارات المقترحة للتصنيف التقليدي للاستثمارات العقارية.
دبي مستعدة لتقديم محفظة Million Plus الاستثمارية لأكثر من المستثمرين الأثرياء.
4. محفظة الاستثمار "مليون بلس"
الميزات الرئيسية:
استثمارات من مليون دولار أمريكي في العقارات الفندقية قيد الإنشاء أو في العقارات الفندقية الجاهزة ؛
اقتناء ملكية فندق 3-4 نجوم ؛
تنفيذ عقد مع المطور لمزيد من الإيجار للمجمع بأكمله مع دخل مضمون قدره 8 ٪ سنويا ؛ رسملة المنشأة على مستوى 10-15 ٪ سنويا.
المخاطر:
الحاجة إلى تحليل مستمر لحالة السوق (يمكن أيضًا تقليل هذه المخاطر عن طريق الاتصال بالمهنيين) ؛
الحاجة إلى بعض السيطرة الشخصية ، لأن المشروع من هذا المستوى ينطوي بالفعل على مسؤولية شخصية عالية.
تشمل محفظة Million Plus الاستثمارية ، كما يوحي اسمها ، "مباني سكنية كاملة" ، كما قال المستأجرون وأصحاب العقارات السابقون ، والتي تبلغ قيمتها مليون دولار أمريكي أو مجمعات من المباني التجارية والمكاتب والفنادق بأكملها وأراضي البناء. هذا هو مستوى مختلف تماما للاستثمار ، كما يقولون ، على أعلى مستوى. على سبيل المثال ، يتم عرض فنادق ثلاث نجوم وأربعة نجوم حاليًا للبيع في سوق دبي في مناطق مثل تيكوم ، المدينة الدولية ، ديرة ، البرشاء ، الصفوح. هذا ، كقاعدة عامة ، هو عقار منتهي أو قيد الإنشاء في مرحلة الإنجاز بمتوسط 100 غرفة أو أكثر لكل مبنى. نحن نتحدث عن استثمارات بقيمة 110 ، 155 ، 275 مليون درهم (30 مليون دولار أمريكي ، 42 مليون دولار أمريكي ، 75 مليون دولار أمريكي) ، ولكن سيولة هذه الأشياء الاستثمارية هي واحدة من أعلىها. هل ستكون أعمال السياحة مربحة؟ يكفي أن نتذكر أن الإمارة مصممة على جذب 20 مليون سائح سنويًا إلى دبي في إكسبو 2020. ربما يقال كل هذا.
دعونا نستمع إلى ما يقوله المستثمرون على أعلى المستويات. يعتقد مستثمر هندي ، ديراج سالوجا ، الذي كان يعيش في فيلا في جزيرة النخلة جميرا منذ عدة سنوات ، أنه لا يوجد مكان أفضل من دبي للعيش والاستثمار. يقول: "عليك أن تفهم أن الاستثمار العقاري من هذا المستوى ، من مليون دولار أمريكي أو أكثر ، ليس مجرد استثمار سلبي. إنه مشروع تجاري يمكن تطويره من أجل الحصول على ربح أكبر منه في المستقبل." خطتي هي شراء فندق في المنطقة الاقتصادية الحرة في تيكوم. يعطي المطور ضمانًا بنسبة 8٪ سنويًا عند الاستئجار لمدة 5 سنوات.
وبعد ذلك سوف يظهر السوق كيف سيتطور الوضع. على أي حال ، من الواضح أن رسملة هذه المشروعات لا تزال مرتفعة أيضًا.
مما لا شك فيه ، هذه المحفظة الاستثمارية ، مثل غيرها ، لديها أيضا بعض المخاطر. ولكن هذه هي المخاطر التي تميز الوضع بأكمله في السوق ككل ، والمخاطر الكامنة في أي مؤسسة تجارية كبيرة ، وضمان دخل مرتفع إذا نجحت.
إذا اكتشفنا أنواع الاستثمارات ، يبقى فقط تلخيصًا في الختام لماذا تحتاج إلى كل هذا. إلى جانب الجانب المالي للاستثمارات ، والذي نأمل أن يصبح مربحًا لك ، هناك أيضًا عامل اقتصادي وعامل مكانة خالصة. دبي مكان عصري ، لا يكاد أي شخص يجادل بهذا. إنه "مشروع" ضخم ومخيل للإعجاب ، ومشروع للمستقبل للعالم بأسره ، ومثال على كيف يمكنك حتى بناء مدينة منتجع مستقبلية وعملية ومطلوبة ، ومركز تسوق عالمي ، واحة اقتصادية وعاصرية حديثة في أحد النماذج حتى في وسط الصحراء. مع 5 ٪ فقط من احتياطيات النفط في دولة الإمارات ، تمكنت الإمارة من أن تصبح الأولى بين جيرانها وتحويل رأس المال المكتسب من النفط إلى النمو ، لخلق مستقبلهم على حسابهم.
ما الذي نبحث عنه جميعًا في مدينة الأحلام؟
الأمن الذي تم تربيته في دبي ، والمناخ الرائع طوال العام ، واستقرار العملة المحلية - الدرهم ، مرتبط بالدولار الأمريكي (وهو أمر مهم للغاية مؤخرًا) ، والبنية التحتية للنقل المريحة (التي تتذكر اختناقات مرورية في موسكو؟) ، تم إنشاؤها من الصفر وعلى الفور من مع الأخذ في الاعتبار جميع احتياجات المدينة المتنامية ، وانخفاض أسعار سلة المستهلك العادية (هنا فهي منخفضة للغاية بسبب وفرة العمالة الرخيصة). كل ما تبحث عنه - السلام في فيلا على شاطئ البحر ، حظ سعيد في العمل عند تقاطع العديد من طرق التجارة في آسيا وأوروبا وإفريقيا ، أو مجرد خيار جيد للتنسيب السلبي في رأس المال الخاص بك ، وربما كل هذا معًا - ستكون الإجابة دائمًا دبي.
يمكنك الحصول على معلومات إضافية حول الاستحواذ على العقارات وإدارتها في دبي من المتخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف في موسكو +7 495 510 0008 ، أو الهاتف المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
